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E agora, o que muda nos condomínios?
O Projeto de Lei – PL 1.179/2020 proposto pelo senador Antônio Anastasia em março do presente ano tinha por objetivoregular as relações jurídicas de Direito Privado de forma transitória e emergencial nesse período da pandemia do Coronavírus, podendo, em certos casos, suspender algumas exigências legais temporariamente. O projeto foi aprovado no Congresso e sancionado, com vetos, pelo Presidente da República no dia 10 de junho tornando-se a Lei Ordinária nº 14.010/2020.
O Projeto de Lei tratava de diversos assuntos, dentre eles, Direito do Consumidor, de Família e Condominial, Lei Geral de Proteção de Dados, Transporte por Aplicativos e de Carga, Contratos, Regime Societário, Usucapião, Aluguel. Alguns temas foram vetados pelo Presidente e voltarão ao Congresso Nacional para nova apreciação por uma sessão conjunta de deputados e senadores dentro do prazo de 30 dias.
Traremos aqui em linhas gerais o que o Projeto de Lei 1.179/2020 e a consequente Lei 14.010/2020, que o sancionou, dispõem acerca dos condomínios em cada artigo e em seguida aprofundaremos nas consequências de tais dispositivos.
O PL trouxe três artigos na área condominial, porém o primeiro deles foi vetado. Veremos aqueles que entraram em vigor no último dia 10.
O artigo 12 da Lei 14.010/2020 institui a possibilidade, em situações emergenciais, de realização de assembleia por meios virtuais, equiparando-se àquela realizada de maneira presencial. Isso significa que, quando realizada a assembleia virtual, será dispensada a assinatura dos condôminos presentes, pois o artigo estabelece que: “a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial”.
No entanto, o dispositivo legal não traz qualquer normatização para tal. Não determina nenhum meio para a realização das assembleias virtuais. Mais uma vez cria-se um desafio para o síndico resolver. Nos casos em que não for possível a realização das assembleias presencialmente e o síndico se deparar com uma situação emergencial, terá que criar meios de preparar os condôminos para uma nova realidade: a virtual.
Sabemos que essa possibilidade pode ser, inclusive, muito proveitosa e até mesmo vantajosa em diversos casos, mas não podemos ficar omissos quanto a uma parcela da população dos condomínios: pessoas que não tem qualquer aptidão ao uso das tecnologias digitais. Esse será um grande empecilho.
Além disso, o síndico deverá, junto à administradora do condomínio, organizar um sistema passível de auditoria, para que, se necessário e se questionado algum quesito da assembleia, seja possível examinar cuidadosa e sistematicamente todos os acontecimentos da assembleia.
Terão ainda que criar um sistema seguro que identifique os condôminos e permita uma votação transparente e sem trapaças. Terão que avaliar a possibilidade de um único condômino poder votar para outros, nos casos em que lhe for conferida a procuração. Enfim, serão muitos desafios para serem superados enquanto a Lei 14.010/2020 estiver em vigor.
Por outro aspecto, um tanto otimista, acreditamos que esse será um grande momento para desmistificar situações antes jamais pensadas e criar formas mais práticas e eficazes de gerir os condomínios.
É importante ressaltar que não há a obrigatoriedade na realização das assembleias por meios virtuais, já que cada condomínio representa uma realidade e possui uma situação particular, e pode ser possível, em alguns, a assembleia de forma convencional, ou seja, presencial, respeitando-se as regras de distanciamento e os cuidados para a prevenção ao coronavírus. Nesse caso, sugere-se que no edital da assembleia conste todos os detalhes de prevenção, tais como a utilização de máscaras de proteção, o comparecimento somente se estiver gozando de boa saúde; é importante que a sala onde ela ocorrerá seja organizada de modo a possibilitar o distanciamento, dentre outras orientações necessárias.
O parágrafo único do artigo 12 dispõe sobre a continuidade do mandato do síndico quando não for possível a realização de assembleia virtual, prorrogando-o até o dia 30 de outubro de 2020, caso tenha vencido a partir do dia 20 de março do mesmo ano.
E, por fim, no último artigo ressalta-se que a prestação de contas pelo síndico deverá ser mantida regularmente, sob pena de sua destituição.Esse artigo apenas ratifica o que determina o artigo 1.348 do Código Civil e, talvez tenha a finalidade de enfatizar que a forma de prestação de contas independe se presencial ou virtualmente.
Não temos dúvida de que estamos entrando em um novo momento no mundo condominial, acreditamos que após a superação das dificuldades e novidades, teremos uma gestão mais prática, transparente e eficaz nos condomínios em geral.
Daniela DermínioPosterare Santos
OAB/SP nº 427.429
Pós-graduanda em Direito e Gestão Condominial
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