A GESTÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO:

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​Sanções legais, alienação de vaga de garagem e a plataforma Airbnb

A administração de um condomínio pode ser comparada à administração de uma empresa, o que requer dedicação e atenção cautelosas. Sua gestão diz respeito ao trabalho cotidiano do síndico, ou seja: convocar assembléias, representar o condomínio em juízo ou fora dele, fazer cumprir sua convenção e regimento interno, entre outras atribuições estabelecidas pelo artigo 1.348 do Código Civil.

A Constituição Federal, o Código de Processo Civil e a Lei 4.591/64 são outros dispositivos que regulam o condomínio. Porém, a convenção e o regimento interno estão presentes de forma bem mais direta no seu dia a dia, eis que são a verdadeira “norma regente”. Por isso, vale discutir alguns aspectos essenciais desse tema, que podem trazer esclarecimento tanto para administradores, como síndicos, condôminos e colegas advogados.

​1. A ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL

Uma gestão apropriada seguirá as regras da legislação, o que consistirá em boa manutenção, planejamento, organização, controle e integridade por parte do administrador. Para tanto, é necessário um conhecimento básico na área financeira, de contabilidade, da legislação trabalhista, de questões civis, entre outras.

É recorrente que muitos condomínios optem por se ​autogerir, ou seja, fazer a própria gestão sem a ajuda de uma empresa administradora especializada. Isso pode trazer alguns riscos, especialmente porque a gestão seria realizada internamente. Por outro lado, para a contratação de serviços de uma ​empresa administradora, recomendam-se alguns cuidados na hora da escolha, que podem fazer uma enorme diferença a curto, médio e longo prazo.

A sugestão inicial é de consultar pelo menos três empresas, aumentando o leque de opções disponíveis – isso inclui, inclusive, solicitar modelos de demonstrações financeiras. Aliás, é vantajoso visitar os condomínios administrados por estas empresas, verificando concretamente sua atuação e como é feita a gestão dos recursos disponíveis.

Outra modalidade de administração condominial é a ​cogestão. É uma alternativa interessante e consiste no trabalho do síndico auxiliado por uma empresa administradora ou de contabilidade. Pode ser, aliás, com a colaboração de um advogado ou conselheiro. Isso significa delegar a parte contábil e legal do condomínio, tais como balancetes mensais e questões trabalhistas.

​2. A CONVENÇÃO CONDOMINIAL

A convenção é o documento que contém as principais normas de convivência e de administração do condomínio. Ela gerencia a vida dos condôminos e do síndico e estabelece regras internas de convívio, que devem ser seguidas por todos. Ela também prevê sanções que serão aplicadas àqueles que violarem tais regras, entre outras previsões específicas que estejam relacionadas.

Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e elaborar a convenção baseada no Código Civil e na legislação específica. É comum se pensar que este é um documento simples e fácil de redigir. Por isso, muitas pessoas tendem a buscar modelos prontos na internet, o que não é recomendado. O ideal é que se procure a orientação de um profissional capacitado e que faça um trabalho de excelência.

Para aprovar a convenção são necessárias as assinaturas de pelo menos dois terços dos proprietários (art. 1.333, Código Civil), para então ser registrada junto ao Oficial de Registro de Imóveis. Assim que ela começa a existir, começam também as cobranças das despesas do condomínio e, obviamente, as exigências das demais determinações da convenção. As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembléia e aprovação de também dois terços dos condôminos presentes na reunião.

Vejamos o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 260, STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é

eficaz para regular as relações entre os condôminos.

É fundamental que cada condomínio redija seu próprio documento, que será específico para suas necessidades e particularidades, especialmente porque ele afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico.

Por isso, o conhecimento e a experiência na área imobiliária são imprescindíveis para que seja feita uma boa convenção e da forma correta, tanto porque pode conter inúmeros detalhes essenciais para assegurar os direitos e deveres de cada condômino.

​2.1. UNIDADES AUTÔNOMAS E DESPESAS CONDOMINIAIS

A convenção individualiza cada unidade condominial e estabelece o fim a que se destinam. Se for com fins de moradia, por exemplo, o proprietário estará proibido de abrir ali um ponto comercial, e vice-versa.

Um condomínio estará sujeito a despesas ordinárias e extraordinárias, e toda essa matéria precisa estar muito bem definida no instrumento para evitar que surjam problemas futuros.

Entre essas despesas está o fundo de reserva. Trata-se de uma reserva financeira que é formada ao longo dos meses para, por exemplo, uma reforma emergencial ou manutenção imprevista no condomínio.

Nesse sentido, a Lei nº 4.591/64 prevê:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Vale dizer que essa quota-parte corresponde à fração ideal de terreno de cada unidade autônoma. A lei estabelece ainda que aquele que não pagar sua contribuição no prazo fixado na convenção ficará sujeito a juro de 1% ao mês e multa de 20% sobre a dívida. Aqui, é importante que a convenção do condomínio preveja a aplicação dos índices de correção monetária para os valores das multas.

Uma proposta que merece atenção – e que pode ser proveitosa – é embutir as taxas de serviços de segurança no valor das despesas ordinárias, e não como valor adicional. A eventual falha ou não funcionamento destes serviços pode acarretar ações indenizatórias contra o condomínio com mais freqüência caso este valor seja cobrado à parte. Isto demonstra novamente a importância do serviço de um profissional experiente na área, poupando dores decabeça inesperadas.

​2.2. SANÇÕES CONDOMINIAIS

Caso algum morador desobedeça às regras da convenção, será penalizado através de juros e multas. Dependendo da gravidade de seus atos, até mesmo com expulsão.

Nessa situação, o papel do síndico é agir para que as punições adequadas sejam aplicadas, conforme as indicações da legislação condominial. Por isso, é importante que a convenção contenha:

a) Regras a respeito da cobrança de inadimplentes;

b) Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência;

c) Regras válidas para o protesto de cotas vencidas;

d) Prazos para entrar com cobranças judiciais;

e) Detalhes sobre advertências e multas para regras de convivência.

A Lei 4.591/64, em seu artigo 10, lista alguns atos que são ​defesos a qualquer condômino, tais como alterar a fachada externa ou decorá-la com cores destoantes das usadas no conjunto condominial, dar à sua unidade destinação diversa da do prédio, usá-la de forma nociva/perigosa aos demais condôminos ou embaraçar o uso das partes comuns.

O artigo então prevê o pagamento de multa pelo transgressor, desde que esta esteja ​prevista na convenção ou no regulamento do condomínio. O infrator deve, a depender do caso, desfazer a obra ou se abster da prática do ato, caso em que o síndico mandará – com autorização judicial - desmanchá-la à custa do transgressor.

E atenção: a possibilidade de eventual expulsão de um condômino deve estar expressamente prevista na convenção, assegurado seu direito de defesa.

Para o morador que descumpre reiteradamente com seus deveres, o artigo 1.337 do Código Civil determina o pagamento de multa em até cinco vezes o valor de sua contribuição nas despesas condominiais. O morador será constrangido a esse pagamento por meio de deliberação de três quartos dos demais condôminos.

Quanto a roubos, furtos e danos ocorridos no interior do condomínio, este não será responsável pelo ressarcimento desses fatos, em especial se a convenção contiver ​cláusula expressa de não responsabilização. A ressalva é quando o empreendimento tiver funcionários específicos para prevenir esse tipo de ocorrência e essa ainda assim se realizar.

​2.3. ALIENAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM

Por ser um ponto que provoca algumas dúvidas, convém ser abordado brevemente. Posso alienar a vaga de garagem pertencente à minha unidade autônoma do condomínio? Ela pode ser penhorada separadamente?

O artigo 1.331, §1º, autoriza a alienação livre das partes de utilização independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, mas não autoriza a alienação ou aluguel de abrigos para veículos a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção.

Por sua vez, a vaga de garagem que representa uma unidade autônoma, com sua própria matrícula registrada, traz um amplo direito de alienação, podendo inclusive ser penhorada. Assim foi decidido pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região. Além disso, é entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 449) que decidiu: “vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”.

Portanto, tratando-se de vaga que não é tida como unidade autônoma, mas como sua parte acessória, é proibida sua alienação dissociada do restante da unidade. Por outro lado, se for uma vaga como unidade autônoma, a alienação é livre.

Isto posto, o artigo 1.338 do Código Civil prevê o direito de preferência entre condôminos e determina que a alienação ou locação para terceiro depende de disposição ​expressa na convenção, preferindo-se qualquer dos condôminos a estranhos.

​2.4. A PLATARFORMA AIRBNB

O direito, juntamente com a sociedade, está em constante modificação e evolução. Manter-se atualizado é essencial para prever e regular situações novas a cada dia. Com o surgimento dessas novas possibilidades, vem a necessidade de atualizar também todo e qualquer instrumento, documento ou legislação em vigor para que nos mantenhamos à frente de qualquer obstáculo.

Um exemplo dessas mudanças é o Airbnb. Trata-se de um serviço que permite que pessoas do mundo inteiro ofereçam suas casas e apartamentos para usuários que procuram acomodações mais baratas. Mas então surge a questão: um condômino, proprietário de uma unidade autônoma, pode anunciar sua moradia para estadia temporária de pessoas que utilizam esse serviço?

Síndicos e condomínios se viram diante de um problema. As opiniões divergem sobre a viabilidade de o condomínio proibir ou não a disponibilização de imóveis pelo Airbnb. Há o entendimento de que esse caso de exploração da unidade autônoma em modalidade de hospedagem não pode ser praticado em condomínio residencial, porque poderia desvirtuar a sua finalidade e perturbar a paz do condomínio ao admitir pessoas desconhecidas aos demais condôminos.

Já existem decisões na justiça brasileira no sentido de que o condomínio pode, se expressamente ​previsto na convenção, exigir que os condôminos usem suas unidades apenas para fins residenciais, proibindo a disponibilização desse tipo de hospedagem. Na realidade, o consenso é: utilizar essa modalidade de hospedagem sem o aval do condomínio constitui infração à finalidade de uso do mesmo.

O certo é que sua permissão ou proibição sejam previstas na convenção, e assim reconhece o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – CONDOMÍNIO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – Autora é proprietária de unidade autônoma do condomínio e utiliza o imóvel para locação, mediante o aplicativo "Airbnb" (que viabiliza a intermediação entre locadores e locatários via "internet") – Votação em assembleia condominial vetou a utilização daquela espécie de locação – A princípio, a convenção de condomínio não impossibilita a locação por curtos períodos (com a utilização do "Airbnb") – Proibição de utilização do aplicativo "Airbnb" configura, em tese, alteração na convenção de condomínio e depende de aprovação por dois terços dos condôminos (artigo 1.351 do Código Civil e artigo 31, alínea c, da convenção de condomínio) – Evidenciado, em cognição sumária, o desrespeito ao quórum mínimo exigido – Autora demonstrou a probabilidade do direito (restrição indevida à utilização de unidade autônoma) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (aplicação de multa condominial à Autora), impondo-se a concessão da tutela de urgência – Decisão agravada deferiu a tutela de urgência, para permitir "as locações de temporada" e para vedar "a aplicação de multa por tal motivo, sob pena de multa diária a ser fixada" – RECURSO DO REQUERIDO IMPROVIDO (TJ-SP 2251486-79.2018.8.26.0000, Relator: Flávio Abramovici, Julgamento: 04/02/2019, 35ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 05/02/2019)

Se não existe na convenção, não pode ser feito. Para que o condomínio permita a exploração de unidades para hospedagem dos usuários desse serviço, essa permissão deve ser feita modificando a convenção. Inclusive, há a corrente doutrinária que sustenta que a atividade do condômino que disponibiliza seu imóvel por esta plataforma está amparada pela ​Lei de Locações, fugindo, portanto, da modalidade de hospedagem.

O proprietário da unidade estaria, nesse caso, em conformidade com a legislação brasileira, porque a faculdade de alugar o próprio imóvel é elemento inseparável do ​direito de propriedade, de acordo com o próprio Código Civil, artigo 1.228, e julgados recentes nos tribunais do país.

​CONCLUSÃO

É essencial a capacidade de adaptação do direito ao caso concreto e às inovações como um todo. Por isso, o dia a dia na administração de um condomínio requer certo nível de conhecimento para tratar de todas as suas peculiaridades, qualquer que seja a modalidade de gestão adotada.

Isso, por óbvio, inclui a convenção e o regimento interno. Seus conteúdos são específicos, compreendendo tanto aquele previsto em lei, quanto o conteúdo complementar pertinente, como a forma de cobrança das taxas por serviços de segurança e a utilização da plataforma Airbnb.

Em suma, o desempenho de funções que envolvam opiniões e necessidades de terceiros é delicado. Portanto, cada convenção deve ser elaborada com planejamento prévio e uma análise da situação concreta de cada condomínio especificamente, para o que se recomenda o auxílio e a consulta de um advogado experiente na área.

​REFERÊNCIAS

PELUZO, Cezar. ​Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. 4. ed. Barueri: Manole, 2010. p. 1.341-1.398.

TARTUCE, Flávio. ​Direito civil: direito das coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 193-218.

​Paulo Eduardo Faria Barretto

Advogado na Reis Pedroso Advogados e pós-graduando em Direito Processual Civil Empresarial pela Faculdade de Direito de Franca (FDF)

*Esta coluna é semanal e atualizada às quartas-feiras.